niveau_de_satisfaction_avec_photo

Immobilier : comment protéger son concubin ?

Pour garantir à l’autre un toit à vie, le mieux est de passer par une SCI. Nos conseils pour acheter et louer en concubinage.

Les concubins partagent en principe le même logement, c’est d’ailleurs le seul critère de l’état de concubinage. Pourtant, ils ne bénéficient pas des mêmes droits que les couples mariés ou pacsés. La notion de domicile familial n’existe pas pour eux. Ainsi, dans le cas où l’habitation appartient à l’un des deux concubins, l’autre ne bénéficie d’aucune protection particulière et pourra donc être poussé dehors en cas de vente ou de conflit. Pour la sécurité du couple, mieux vaut qu’ils l’achètent ensemble et en deviennent ainsi les propriétaires indivis à proportion de leurs apports respectifs, que ces apports soient d’un montant égal ou pas. Signalons enfin que pour assurer l’avenir du couple à long terme, et notamment face au risque de décès, l’achat du logement à travers une SCI s’avérera souvent intéressant.

Achat en indivision : chacun devient propriétaire à hauteur du montant de son apport personnel

Le logement où vivent les concubins appartient à celui qui l’achète, même si son compagnon ou sa compagne l’a aidé financièrement à le payer. Celui-ci ou celle-ci n’aura donc pas son mot à dire en cas de revente. Mais rien n’interdit aux concubins d’acheter leur logement ensemble. Ils en deviennent alors propriétaires indivis, en fonction de leurs mises respectives. Dès lors, l’accord des deux est nécessaire pour tout acte de « disposition » (vente, location, donation). Convaincus de la solidité de leur couple, les concubins déclarent souvent avoir acquis ce bien à égalité, c’est-à-dire moitié-moitié, alors que, par désintéressement, l’un d’eux, le plus aisé, a payé beaucoup plus que la quote-part indiquée dans l’acte notarié (ou s’est engagé auprès de l’autre à rembourser la plus grande partie du prêt contracté).

Mais prudence, car en cas de rupture, oubliés les cadeaux : le concubin qui a payé le plus voudra sans doute récupérer l’intégralité de sa quote-part, ce que le bénéficiaire n’acceptera peut-être pas. C’est pourquoi les notaires conseillent aux concubins de préciser dans l’acte la contribution réelle de chacun à l’achat, quitte, si le couple reste aussi solide qu’espéré, à ce que le mieux nanti des deux trouve les moyens juridiques de protéger l’autre, par exemple en signant un Pacs.

Garanties du banquier : les concubins sont souvent obligés d’emprunter solidairement

En cas de crédit pour financer un bien immobilier, le banquier exige généralement que les deux concubins empruntent ensemble, ce qui les rend co-emprunteurs solidaires. Le banquier peut ainsi réclamer la totalité des mensualités de prêt à l’un si l’autre ne parvient pas à payer sa part, et cela même en cas de rupture du couple. En contrepartie, les concubins obtiennent généralement de meilleures conditions de prêt qu’avec des emprunts séparés, car le taux et les frais d’ouverture du crédit, portant sur un seul dossier au lieu de deux, sont plus facilement négociables (le gain sur le coût total d’un crédit sur vingt ans peut atteindre 3 ou 4%). Cela dit, pour éviter leur responsabilité solidaire, les concubins peuvent toujours essayer de souscrire chacun de leur côté un prêt individuel. L’ennui, c’est que, par prudence, le banquier va imposer un cautionnement solidaire, chaque concubin devant alors se porter caution de l’autre. Ce qui aboutit finalement au même résultat que dans le cas de figure précédent, celui d’un co-emprunt… A noter que le paiement des mensualités – bon gré mal gré – par un seul des deux concubins est considéré par les tribunaux comme une dépense de la vie courante, donc à assumer définitivement, ce qui lui interdit d’en demander plus tard le remboursement au concubin défaillant.

Achat via une SCI : une riche idée si l’opération est assortie d’un démembrement de propriété croisé

Conserver le logement familial et continuer d’y vivre après le décès de son concubin, c’est généralement le souhait du survivant, pas toujours facile à satisfaire cependant. Il existe toutefois une solution, l’achat du bien via une SCI (société civile immobilière), dont les parts sociales vont faire l’objet d’un « démembrement croisé » : chaque partenaire achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Le décès de l’un des concubins mettant gratuitement n à son propre usufruit, le survivant se retrouvera alors entier propriétaire de la moitié des parts (dont il ne détenait jusqu’ici que la nue-propriété), tout en conservant l’usufruit sur l’autre moitié. Résultat : exonération totale de la taxe habituelle de 60% sur les transmissions entre concubins, et impossibilité, pour les héritiers du défunt, de mettre le survivant dehors, puisque sa part usufruitière est désormais de 100%. Une opération ultraprotectrice, mais un peu compliquée à réaliser : elle implique de se faire conseiller par un notaire (comptez environ 2 000 euros d’honoraires pour un montage clés en main).

Le piège de la tontine : gare aux droits de succession, qui risquent d’être extrêmement élevés

Ainsi que nous l’avons vu précédemment, la tontine permet au survivant de récupérer automatiquement la part du coacquéreur disparu, et donc de devenir entièrement propriétaire du logement, comme s’il l’avait acheté tout seul. Mais attention, car la tontine, considérée par le fisc comme un legs, sera taxée entre concubins à 60% de droits de mutation ! Le seul cas d’exonération est celui où l’habitation servait effectivement de résidence habituelle aux deux acquéreurs, et vaut moins de 76.000 euros, une somme très faible compte tenu des prix pratiqués aujourd’hui dans l’immobilier. Bref, contrairement aux pacsés, qui ne paient pas de droits de succession, la formule est à fuir pour les concubins.

Location : seul le titulaire du bail a des droits sur le bien

Par prudence, la signature du contrat de bail par les deux concubins est à privilégier. Ils seront ainsi colocataires du logement : si l’un des deux s’en va, l’autre peut rester en place. En contrepartie, le propriétaire est en droit d’exiger le paiement du loyer à l’un ou l’autre des deux concubins. A noter que même si l’un des concubins quitte le logement, son engagement de solidarité joue encore six mois après la date d’effet de son congé. Si un seul des concubins est titulaire du bail, l’autre n’a aucun droit : il est considéré comme hébergé par le locataire en titre (sauf en cas de décès de celui-ci, auquel cas le bail se poursuit au nom du survivant). Ce qui signifie qu’il peut finir à la rue en cas de brouille ou si l’autre met fin au bail. Seul avantage : à l’inverse des pacsés, il n’est alors pas solidaire du loyer et peut quitter les lieux du jour au lendemain, sans rendre de comptes à personne.

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-comment-proteger-son-concubin-1292793

vISALE :

À partir de fin mai 2018, la garantie Visale couvrira 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail, contre les trois premières années seulement actuellement.

 Plus de 155.000 procédures pour loyers impayés ont été engagées en 2016, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal logement, qui cite des chiffres publiés par le ministère de la Justice. Soit une hausse de 44%. Ces procédures ont été suivies de 128.000 décisions d’expulsions. On y apprend également que la durée moyenne est de 18 mois pour une procédure d’expulsion qui coûte entre 3000 et 7000 euros. Enfin, entre 15 et 20% des propriétaires bénéficient d’une assurance loyers impayés.

» LIRE AUSSI – Assurance loyers impayés: êtes-vous aussi bien couverts que vous le croyez?

Pour garantir le paiement du loyer, un propriétaire peut souscrire une garantie Visale. Mise en place par le groupe Action Logement (ex-1% Logement), Visale est un contrat de cautionnement, à destination des propriétaires du parc privé souhaitant louer leur logement, couvrant les trois premières années du bail. Autrement dit, quelle que soit la cause de l’impayé, le bailleur est garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence pendant ces 36 mois, sous réserve que l’impayé soit constitué et les délais de déclaration respectés.

À compter de fin mai, cette garantie sera élargie et couvrira désormais 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail, selon une information du Monde que le ministère de la Cohésion des territoires a confirmée au Figaro Immobilier. À noter que le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1500 euros par mois en Ile de France et 1300 euros sur le reste du territoire. Autre nouveauté: le projet de loi logement, qui doit être prochainement examiné par le Parlement, devrait supprimer l’obligation de mention manuscrite lors de la signature du bail au profit d’une signature électronique.

http://immobilier.lefigaro.fr/article/la-garantie-visale-contre-les-loyers-impayes-sera-elargie_772c3f32-4c55-11e8-b142-d0e0b34620c1/#


 Déneigement des trottoirs : qui est responsable en cas d’accident ?

FOCUS – À chaque épisode neigeux son lot de joies mais aussi de désagréments. Des mauvaises surprises qui peuvent vite tourner au drame, comme l’entretien des trottoirs. Doit-on forcément déneiger celui qui est devant chez soi ?

Que dit la loi?

• En l’absence d’un arrêté municipal

En principe, l’entretien des voies de circulation publique (dont les trottoirs), en cas de chutes de neige et de verglas, incombe à la commune. Selon l’article L2212-2 du Code général des collectivités territoriales, c’est à la police municipale d’«assurer la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques». En cas d’accident, la victime peut donc engager la responsabilité de la commune. Mais la ville peut se retourner contre les propriétaires si elle considère qu’ils n’ont pas pris les précautions nécessaires et ont fait preuve de négligence (par exemple, la chute de neige d’un bloc du toit ou d’un balcon qui endommage un véhicule). Ce sera au juge de l’apprécier.

• En présence d’un arrêté municipal

Selon l’article L2122-28 du code précité, le maire a le pouvoir de prendre un arrêté afin d’imposer aux riverains le déneigement du trottoir (voire de saler ou sabler devant leur porte) situé devant chez eux. Ils sont affichés en mairie ou près des habitations. Dans ce cas, cette obligation n’est plus de la responsabilité de la ville mais bien des propriétaires. Ce que la mairie du XIXe rappelle, de manière incomplète, dans ce tweet:

Le président de l’UDI et député de Seine-Saint-Denis Jean-Christophe Lagarde apporte une précision:

À charge pour les propriétaires de se renseigner auprès de leur mairie pour connaître le partage des tâches entre résidents et services publics. De manière générale, les propriétaires doivent dégager toute la longueur de la façade et jusqu’au caniveau afin d’assurer le passage des piétons. Idem pour les voies privées fermées à la circulation publique: l’entretien du trottoir incombe aux propriétaires de la voie.

• Et dans le cas d’un immeuble en copropriété, qui est responsable du déneigement?

Le déneigement est à la charge du syndic de copropriété. Dès lors, il lui appartient de prendre, au nom du syndicat des copropriétaires, les mesures pratiques nécessaires à l’exécution de l’arrêté municipal. En cas d’accident, la victime (copropriétaire ou tiers), peut engager la responsabilité pour négligence ou faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires ou des deux. Si la responsabilité du syndicat est reconnue, l’indemnisation est à sa charge et supportée par l’ensemble des copropriétaires, chacun à hauteur de sa quote-part de charges. Le syndicat peut ensuite se retourner contre son syndic s’il estime que l’accident résulte d’une négligence ou d’une faute de ce dernier.

• Quelle sanction?

Le non-respect des mesures de déneigement prescrites par le maire expose les propriétaires à une amende de 38 euros, selon les articles R. 610-5 et 131-13 du Code pénal.

(Le figaro) Par Guillaume Errard

  • Publié

 


TV MAG IMMO BOURGOIN 2018

Venez nous retrouver au Salon de L’Immobilier qui aura lieu le 2,3 et 4 Février 2018 à la salle Polyvalente de Bourgoin Jallieu .

Entrée Gratuite . Vendredi de 14 h à 19 h  / le samedi et dimanche de 10 h à 19 h!

 


Comment faire pour trouver un nouveau syndic ?

Votre prochaine assemblée générale a lieu dans quelques mois et vous n’êtes pas satisfait de votre syndic actuel ? Il est temps de commencer la sélection des candidats. Nos conseils pour recruter efficacement.

 Quand faut-il commencer la prospection?

La recherche d’un nouveau syndic ne s’improvise pas. Commencez par établir un cahier des charges récapitulant ce que vous attendez de votre futur administrateur de biens: nombre de visites et de réunions avec le conseil syndical dans l’année, réactivité… Vous devez rencontrer les candidats au moins deux fois: dans leurs locaux et, c’est capital, dans votre copropriété. Ce processus prend environ deux mois.

La loi oblige le syndic à envoyer la convocation au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale (AG) ; en pratique, les professionnels se laissent une marge de sécurité de deux ou trois semaines supplémentaires. Vous devez donc envoyer les contrats suffisamment tôt (au moins deux mois avant la date de l’assemblée) afin qu’ils puissent être annexés à l’ordre du jour. Au total, ce sont quatre à cinq mois qui se seront écoulés entre le début de votre prospection et l’assemblée.

Comment sélectionner les candidats?

Commencez par vous renseigner sur la «spécialité» du professionnel. Cela ne se sait pas forcément, mais les syndics ont souvent des compétences particulières sur un type d’immeubles. Certains, par exemple, gèrent majoritairement des copropriétés neuves (elles nécessitent souvent la mise en jeu des garanties contractuelles: annuelle, biennale et décennale), des constructions haussmanniennes ou encore des tours (IGH, immeubles de grande hauteur). Lorsque vous rencontrez ces spécialistes, demandez-leur le pourcentage d’immeubles ayant les mêmes caractéristiques que la vôtre dans leur portefeuille.

Les problèmes spécifiques à votre copropriété peuvent aussi vous orienter vers un syndic plutôt que vers un autre. Par exemple, si vous êtes confronté à de nombreux impayés, préférez un cabinet disposant d’un service contentieux ou un professionnel «à poigne», qui enverra une relance sans attendre. Si vous avez de gros travaux en prévision, privilégiez les cabinets dotés d’un département technique. Enfin, si votre copropriété est confrontée à d’irréductibles procéduriers attaquant systématiquement les décisions d’AG, recrutez un syndic ayant une formation de juriste ou disposant, là aussi, d’un service contentieux.

Vérifiez aussi les garanties professionnelles des candidats au poste de syndic. Ils doivent disposer de deux garanties: une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP), qui couvre les dommages liés à son activité, et une garantie financière, qui indemnise les copropriétaires en cas de faillite. Faites-vous remettre les attestations et les montants garantis. Plus ces derniers sont élevés, mieux c’est.

Enfin, renseignez-vous sur la validité de la carte professionnelle de vos interlocuteurs. Depuis la réforme intervenue le 1er juillet 2015, le syndic doit avoir une carte S «Syndic de copropriété» datant de moins de trois ans.

Peut-on négocier un contrat de syndic ?

Avant de négocier le contrat, commencez à le lire attentivement. En, effet, depuis le 2 juillet 2015, les syndics qui concluent ou renouvellent leur mandat doivent respecter un contrat type, dont le contenu a été défini par le décret no 2015-342 du 26 mars 2015. Ce texte impose que la quasi-totalité des prestations soient forfaitisées. Seules une vingtaine de prestations dites «particulières», exhaustivement listées (parmi lesquelles l’établissement de l’état daté, le recouvrement des impayés ou encore la tenue d’une assemblée générale en dehors ces horaires ou pour une durée supérieure à ce qui est prévu dans le forfait) peuvent être facturées séparément. Vérifiez que la loi est respectée et que le contrat ne prévoit pas de facturations illégales.

Ensuite, regardez le périmètre des prestations comprises dans le forfait car il varie sensiblement d’un cabinet à l’autre. La durée de l’assemblée générale et ses horaires font partie des points de vigilance. Par exemple, si le forfait prévoit une durée d’assemblée générale limitée à une heure vous aurez sans doute à payer des honoraires supplémentaires tous les ans! Attention à ne pas vous laisser aveugler par un forfait très concurrentiel: cela masque parfois un niveau médiocre de prestations ou un coût prohibitif de certaines prestations particulières…


Copropriété : ces nouvelles règles qui pourraient bouleverser la vie des immeubles

  Un rapport transmis au gouvernement que nous avons pu consulter pourrait servir de base à un vaste toilettage du code de la copropriété.

Big-bang en vue pour les quelque 8 millions de copropriétaires. Comme nous l’annoncions récemment, le gouvernement réfléchit à modifier par ordonnance le code de la copropriété. Objectif : simplifier les prises de décision pour améliorer l’entretien et la rénovation des immeubles. Un projet de réforme, rédigé par le Groupe de recherche en copropriété (Grecco) et que Capital a pu consulter, pourrait servir de base à ce grand toilettage. Voici les principales propositions que ce groupe de professionnels – syndics, notaires, géomètres… – , a déposé sur les bureaux des ministres de la Justice et de la Cohésion du territoire, en charge du dossier.

Gérer les grandes copros comme des entreprises

La principale mesure à l’étude serait d’instaurer au sein des grandes copropriétés, un conseil d’administration qui passerait outre le vote de l’Assemblée générale, pour gérer l’entretien des immeubles et décider de grands travaux de rénovation, comme les ravalements de façade… Ce conseil d’administration d’une vingtaine de membres, pourrait être rendu obligatoire dans les immeubles de 100 lots. L’idée étant d’accélérer la prise de décision dans ces immeubles où les blocages peuvent être fréquents.

Fluidifier les votes en Assemblée générale

Pour les copropriétés de tailles plus restreinte, une autre piste serait de fluidifier les décisions prises en Assemblée générale en permettant de voter à la majorité simple (qui ne tient compte que des personnes présentes ou représentées) des actions qui nécessitent aujourd’hui une majorité absolue (qui prend aussi en compte les absents). Le champs n’est pas encore totalement acté. Seraient notamment concernées des tâches comme la pose de compteurs d’eau, la suppression des vide-ordures…

Changements de règles pour les paiement des charges

Actuellement, la contribution des copropriétaires aux charges générales de l’immeuble ne correspond pas exactement aux tantièmes effectivement détenus : cette participation peut sensiblement fluctuer en fonction de l’exposition d’un appartement, de son agencement, de la proximité de la cage d’escalier… L’idée du rapport serait d’ajuster cette répartition des charges en la rendant proportionnelle aux quotes-parts détenues.

S’agissant des copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, l’ambition est de faire peser les travaux entrepris sur chaque lot à ses seuls occupants (et non à l’ensemble de la copropriété). Cette répartition s’applique déjà dans les copropriétés les plus récentes, mais n’est pas prévue dans la plupart des règlements de copropriétés anciennes.

Possibilité de convoquer une AG spéciale à ses frais

Aujourd’hui, un copropriétaire désirant entreprendre des travaux touchant aux parties communes (changement de fenêtres, suppression d’un mur porteur…) doit soumettre sa demande au vote de l’Assemblée générale annuelle. Pour accélérer là encore ces prises de décisions, le texte à l’étude autorise ledit propriétaire à convoquer une AG en cours d’année, réunion qui alors serait à ses frais.

Délai de prescription réduit pour les actions contre un copropriétaire

Voici une drôle de mesure qui semble aller à l’encontre de la bonne gestion des immeubles. Le délai de prescription pour mener une action contre un copropriétaire (n’ayant par exemple pas payé ses charges) pourrait être réduit de 10 à 5 ans.

Suppression du compte séparé pour les travaux

Alors que la loi Alur a enjoint en début d’année les copropriétés à ouvrir un compte séparé pour alimenter un “fonds travaux”, le rapport du Grecco envisage de supprimer cette obligation : l’idée étant de rediriger ces fonds directement sur le compte de la copropriété. Problème : d’après Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété, “une telle mesure risque de détourner ces fonds de leur objectifs premiers pour ne pallier qu’aux insuffisances de charges.”

Obligation de tenue du carnet d’entretien supprimée pour les syndics

Si le projet à l’étude ne modifie qu’à la marge les missions des syndics, une étonnante proposition leur enlève l’obligation de tenir le carnet d’entretien des immeubles.



TAXE D’HABITATION : ALLEZ-VOUS ÊTRE EXONÉRÉ ?

Faîtes-vous parti des 80% de Français concernés ? Le gouvernement vient de préciser les revenus qui donneront droit à l’exonération.

La mesure fiscale “phare” du président Macron est désormais calée. Le ministre des comptes publiques, Gérald Darmanin, a précisé ce mercredi au Monde les niveaux de revenus qui permettront d’être progressivement exonérés de taxe d’habitation à compter de l’an prochain.

Seront concernés par ce cadeau fiscal, les contribuables dont le revenu annuel ne dépasse pas 30.000 euros par an (soit 27.000 euros de revenu fiscal de référence) pour un célibataire, et 48.000 euros (soit 43.000 euros de revenu fiscal de référence) pour un couple. Pour un couple avec un enfant, ce seuil d’exonération sera de 54.000 euros (soit 49.000 euros de revenu fiscal de référence).

Rappelons que cette exonération se déroulera en trois étapes. Les contribuables concernés bénéficieront, dès l’an prochain, d’une baisse du tiers de leur taxe d’habitation, jusqu’à son extinction complète en 2020.

http://www.capital.fr/immobilier/taxe-dhabitation-allez-vous-etre-exonere-lan-prochain-1243820

 

 

 

LOI PINEL

Entré en vigueur le 1er septembre dernier, le nouveau système vise à améliorer le rendement de ce type d’investissement et à encourager, de ce fait, la relance de la construction de logements neufs sur l’ensemble du territoire.

 Le Pinel, moins contraignant pour le loueur et les locataires

De nouvelles modifications vont intervenir après le départ du gouvernement de Cécile Duflot au printemps 2014, où elle est remplacée par Sylvia Pinel. C’est ainsi qu’à la fin de l’année dernière, le vote de la loi de finances 2015 est venu transformer une nouvelle fois les modalités applicables au régime de l’investissement immobilier locatif. Elles visent toutes à introduire davantage de souplesse dans l’ensemble du dispositif. La première d’entre elles consiste à réduire la durée d’engagement de la part du bailleur, qui peut commencer à louer son bien pour une durée 6 ans (au lieu de 9 auparavant) puis décider de renouveler le bail par périodes de trois ans, sans dépasser un total de 12 ans. De la même façon, le propriétaire a le droit de louer le logement à ses descendants ou à ses ascendants. Enfin, tant en ce qui concerne le montant des loyers que les ressources des locataires, la loi Pinel a fixé des plafonds qui rendent le système éligible à une large fraction de la population française.

Loi Pinel, mode d’emploi

Applicable aux achats immobiliers neufs (un appartement ou une maison), réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, le dispositif Pinel offre davantage de souplesse que les systèmes comparables qui l’ont précédé. Offrant lui aussi des réductions d’impôts aux investisseurs en contrepartie d’un engagement de location nue au titre de la résidence principale, il présente trois changements majeurs par rapport au dispositif Duflot en vigueur précédemment :

1. L’acheteur dispose désormais d’un choix dans la durée d’engagement de sa location (il était de 9 ans minimum auparavant) : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolongement jusqu’à 12 ans. Bien entendu, la réduction d’impôt accordée est alors proportionnelle à la durée d’engagement : 12 % du prix du bien pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.

2. L’acheteur qui investit dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier bénéficie des mêmes avantages fiscaux.

3. L’acheteur est désormais autorisé à louer son bien à un ascendant ou à un descendant (ce qui était impossible jusqu’alors) si l’investissement a été réalisé à compter du 1er janvier 2015.

Autre modification : afin d’encourager l’investissement immobilier des particuliers dans les villes où la demande locative est forte, la loi Pinel a revu le zonage qui détermine le plafond des loyers applicables. Il ne doit pas excéder 18,62 euros le m2 en zone A bis, 12,49 euros en zone A, 10,06 euros en zone B1 et 8,74 euros en zone B2. À titre d’exemple, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier passent de la zone B1 à la zone A, tandis que Le Havre, Caen et Dijon sont reclassées de la zone B2 à la zone B1.

Pour le reste, les logements doivent être acquis neufs ou en état futur d’achèvement, répondre à la norme écologique RT 2012 ou au label BBC et respecter le plafond de prix par mètre carré de surface habitable de 5 500 euros pour être éligibles au dispositif. Enfin, la loi Pinel prévoit un maximum de deux investissements par an et par personne, pour montant global des investissements plafonné à 300 000 euros.





Le diagnostic ERNMT

Le diagnostic ERNMT est, comme le diagnostic DPE, obligatoire pour assurer toute transaction (vente ou location) d’un bien immobilier quelque soit son année de construction ou sa localisation. Cet état des risques naturels, miniers et technologiques définit les potentiels dangers qui entourent un bien construit ou un terrain.

L’État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est un diagnostic obligatoire pour vendre ou louer. Il doit systématiquement être ajouté au dossier de diagnostics techniques pour assurer la sécurité des futurs occupants du bien. Il détermine les éventuels risques environnementaux qui peuvent entourer une habitation ou même un terrain.

Comment se passe un État des risques ?

Anciennement ERNT, le diagnostic ERNMT prend désormais en compte les risques miniers en plus des risques naturels et technologiques. C’est un diagnostic qui s’effectue en ligne ou auprès de sa mairie et qui se base sur les PPR, Plans de prévention des risques. Ces documents sont décidés par le préfet d’une commune et il en existe un pour les risques naturels (PPRN), pour les risques miniers (PPRM) et pour les risques technologiques (PPRT).

Le rapport détermine, grâce à l’adresse du bien et éventuellement les références cadastrales, si des risques d’avalanches, d’inondations, d’éruptions volcaniques, d’effondrements dûs à la présence de cavités naturelles ou artificielles ou encore d’accidents industriels par exemple peuvent survenir au bien et à ses occupants.

Le diagnostic ERNMT ne doit pas obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur formé et certifié. Il peut être réalisé par le propriétaire du bien en réunissant les documents nécessaires qu’il trouvera auprès de sa mairie ou en réalisant lui même son ERNMT en ligne sur des sites spécialisés. Toutefois, faire appel à un professionnel pour réaliser ce diagnostic en même temps que les autres diagnostics obligatoires permet de gagner du temps, d’économiser et surtout, en cas de mauvais rapport, d’être protégé par la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur.

Le rapport d’un ERNMT peut entraîner une obligation de travaux

Si un bien immobilier est menacé par un risque naturel, minier ou technologique, des travaux peuvent être imposés au propriétaire. Le cas échéant ils sont indiqués dans le rapport de diagnostic. Par exemple, un bien exposé à des risques d’inondation de plus de 50 cm doit bénéficier d’une zone refuge placée au-dessus de la côte de la crue de référence. Dans le cas où le bien a déjà été victime d’une catastrophe naturelle et que le propriétaire a reçu une indemnisation pour cela, une déclaration de sinistre indemnisé doit être obligatoirement annexé au DDT. Cette déclaration est propre au bien et non au propriétaire : elle doit toujours être présente dans le dossier de diagnostics techniques même plusieurs années après pour préserver le droit d’information du futur acheteur ou locataire.

 Philippe Selle – ©2015 LaVieImmo